Sommaire 6 parties
Le principe : payer au fur et à mesure
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une vente d’un bien qui n’existe pas encore, ou pas entièrement. Le prix n’est donc pas payé en une fois : il est appelé par fractions, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Chaque étape franchie donne lieu à un appel de fonds du promoteur, généralement accompagné d’une attestation d’avancement établie par l’architecte ou le maître d’œuvre.
Pour protéger l’acquéreur, la loi encadre ces appels. Dans le secteur du logement, le Code de la construction et de l’habitation fixe des plafonds cumulés que le promoteur ne peut pas dépasser :
| Stade du chantier | Plafond cumulé du prix | Ce que cela recouvre |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | Terrassement, fondations, souvent sous-sol et parkings. |
| Mise hors d’eau | 70 % | Gros œuvre et toiture terminés : le bâtiment est couvert. |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % | Travaux terminés, avant la remise des clés. |
| Livraison | 100 % | Solde de 5 % à la mise à disposition (consignable en cas de contestation). |
L’échéancier inscrit dans votre contrat peut être plus détaillé — par exemple un appel à la signature, un autre à l’achèvement d’un niveau de plancher, un autre au cloisonnement — mais il ne peut jamais dépasser ces plafonds à chaque stade. Vérifiez les textes en vigueur sur service-public.fr si vous voulez en lire le détail.
Le rattrapage : pourquoi on paie plus à la signature
Quand vous achetez au lancement du programme, avant les travaux, vous payez peu à la signature et le reste suit le chantier pendant deux ans. Mais sur un retour de lot, le chantier a avancé. Les appels de fonds correspondant aux étapes déjà franchies sont immédiatement exigibles le jour de la signature de l’acte authentique : vous « rattrapez » ce que l’acquéreur précédent aurait payé.
Exemple, pour un logement à 320 000 € :
| Stade au jour de la signature | Exigible à la signature (au plus) | Reste à appeler jusqu’à la livraison |
|---|---|---|
| Fondations achevées | 112 000 € | 208 000 € |
| Hors d’eau | 224 000 € | 96 000 € |
| Achèvement | 304 000 € | 16 000 € (solde à la livraison) |
Ces montants s’ajoutent aux frais d’acquisition et, le cas échéant, aux frais de garantie du prêt. Ils doivent être couverts soit par votre apport, soit par un déblocage immédiat de votre prêt. Pour faire le calcul sur votre cas, utilisez notre estimateur d’appels de fonds (estimation indicative).
L’erreur classique
Prévoir son financement comme pour un achat sur plan, avec de petits déblocages étalés, alors que le lot est déjà hors d’eau. La banque doit savoir dès le départ qu’une grande partie du prêt sera débloquée à la signature.
Ce que cela change pour votre prêt
Les déblocages
Dans un achat sur plan classique, la banque débloque le prêt par tranches, à chaque appel de fonds. Sur un chantier avancé, le premier déblocage est massif. Assurez-vous que votre offre de prêt le permet, et que le calendrier de l’offre est compatible avec la date de signature prévue.
Les intérêts intercalaires et le différé
Pendant la construction, on ne rembourse souvent que les intérêts sur les sommes débloquées (intérêts intercalaires), avec un différé de remboursement du capital jusqu’à la livraison. Sur un retour de lot proche de la livraison, cette phase est courte : moins d’intérêts intercalaires au total, mais des mensualités pleines qui commencent plus tôt. Selon votre situation (loyer actuel, préavis), c’est souvent un avantage.
Les aides éventuelles
Si vous comptez sur un prêt aidé ou un dispositif public, vérifiez ses conditions et son calendrier de versement auprès de votre banque et sur les sites officiels (service-public.fr, economie.gouv.fr). Les règles évoluent régulièrement et nous ne les reproduisons pas ici pour éviter toute information périmée.
Comment vérifier le stade réel du chantier
Le montant exigible dépend du stade atteint au jour de la signature de l’acte, pas au jour où le lot vous est proposé. Entre les deux, plusieurs semaines peuvent s’écouler et le chantier peut franchir une étape. Pour éviter les surprises :
- demandez l’échéancier contractuel du programme et la liste des appels déjà émis ;
- demandez les attestations d’avancement correspondantes ;
- faites-vous indiquer la prochaine étape prévue et sa date estimée ;
- simulez votre financement sur le stade probable à la date de signature chez le notaire, pas sur le stade actuel.
Et le dépôt de garantie ?
À la réservation, un dépôt de garantie peut vous être demandé. Son montant est plafonné par la réglementation selon le délai prévu avant la vente définitive, et il est versé sur un compte séquestre à votre nom. Il s’impute ensuite sur le prix lors de la signature de l’acte. Si la vente est censée intervenir rapidement — ce qui est souvent le cas pour un retour de lot sur un chantier avancé —, le dépôt demandé est en général modeste.
Récapitulatif
- Identifiez le stade probable du chantier à la date de l’acte.
- Calculez le montant exigible : prix × pourcentage cumulé (dans la limite des plafonds).
- Ajoutez les frais d’acquisition et de garantie.
- Vérifiez avec votre banque que le déblocage immédiat est prévu dans l’offre.
- Gardez une marge : un chantier qui franchit une étape avant la signature augmente le montant à régler.
Questions fréquentes
Les pourcentages 35 %, 70 % et 95 % sont-ils obligatoires ?
Ce sont des plafonds cumulés fixés par le Code de la construction et de l’habitation pour la VEFA du secteur protégé (logement) : le promoteur ne peut pas demander davantage à chaque stade. Son échéancier contractuel peut être plus progressif, mais jamais au-dessus de ces seuils.
Que se passe-t-il pour les 5 % restants ?
Le solde est payable à la mise à disposition du logement, c’est-à-dire à la livraison. En cas de contestation sur la conformité du logement, il peut être consigné selon les modalités prévues par les textes.
Les intérêts intercalaires sont-ils plus faibles sur un retour de lot ?
Souvent, oui : comme la livraison est plus proche, la période pendant laquelle vous payez des intérêts sur les fonds débloqués avant de commencer à rembourser le capital est plus courte. En contrepartie, le montant débloqué dès la signature est plus élevé.
Information générale, mise à jour en novembre 2026. Les règles applicables (VEFA, financement, fiscalité) peuvent évoluer : vérifiez selon la réglementation en vigueur sur service-public.fret economie.gouv.fr, et faites-vous accompagner par un professionnel.